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均价超3万!三亚陵水凭什么这么贵?
2021-07-29 18:01 来源:置慧房 价格有效期至:2021/12/31
[提要] 海南重点楼盘区域浅析(3)——南部系列

导语

北纬18度,是地球上最神奇的地理区域之一,之所以说它神奇,原因就在于这个区域是地球上最适于度假的地方。

像夏威夷、加勒比海等等著名的度假胜地都处在这个区域区间。今天,我们就来讲海南岛南部两个处于北纬18度的城市房产——三亚、陵水。

三亚

三亚是海南三大地级市其中之一,是国内成名较早,也是比较出名的度假区域,关于三亚的海天美景相信大家都有所耳闻,小品哥就不过多介绍。我们着重针对三亚的规划发展来分析三亚区域的房产。

图源:网络

三亚房地产主要以旅居房产为主。无论从产品选择,基础建设,还是度假、生活配套,三亚依旧是国内旅居房产发展的最为完备的地方之一。

虽然近几年三亚的房价被诟病的情况较多,但从市场表现来看,三亚的房产依旧受到众多人看好。

根据海南统计局数据,三亚2021年1-6月份房屋均价39925元/㎡ ,去年同期为33421元/㎡,同比上涨19.46%。

冷冰冰的统计数字反应的是三亚房产依旧炙手可热的程度。

图源:网络

三亚的发展是以“一心两翼”战略规划,一心即三亚市中心,两翼是东翼和西翼,东翼即海棠湾国家海岸,西翼则以崖州湾为代表。

三亚市中心

三亚市中心主要以三亚湾为核心,辅以迎宾路两侧的地段进行建设,定位为“总部商务办公+大型消费商圈”的总部经济核心区(以下称:中央商务区)。

三亚中央商务区规划图,图源:三亚市规划委员会

作为海南自贸港的11个重点园区之一,可以说三亚中央商务区关乎到三亚在下一个十年的城运,也肩负着海南自贸港产业提档升级的使命。

于是,三亚政府对这个CBD区域注入的态度和决心,是前所未有的。不仅单独为三亚中央商务区建立一个中央商务局;还不惜用巨大的旧改成本和土地成本为中央商务区倾斜城市资源。

图源:网络

也因定位发展,三亚中央商务区的住宅产品选择性不多,并不具有优势,主力产品应该是带有办公属性的公寓和写字楼产品,目前价格在25000-35000元/㎡之间,也是入驻三亚中央商务区人群重点关注的产品。

一方面中央商务区地块承载了自贸港重点园区金融发展的红利;另一方面在未来高端企业人才的逐步聚群下,逐步减少的产品存量也会带动租金水涨船高。

图源:网络

自19年政府发布商务区规划建设文件以来。截至目前,大唐集团、中粮集团、紫金矿业等1300余家企业入驻三亚CBD,其中世界500强就有15家。

2021年的今天,驾车沿着迎宾路一路向南,大悦环球中心、保利国际广场、中交海南总部基地、五矿国际广场、申亚金融大厦、太平金融产业港等6个总部经济项目未来的模样已在眼前慢慢展现。

图源:海南日报

纵观全球,CBD地标效应屡试不爽。最密集的资本、最顶尖的人才、最少的土地面积,撬动最大的经济能量。

好比香港中环,其聚合了数目惊人的金融机构、银行总部以及顾问、会计、律师等专业服务机构,展示了过去170多年间掌握香港的强大力量与权威,成为香港乃至整个亚洲的荣耀和象征。

三亚中央商务区效果图,图源:网络

不难想象,以三亚中央商务区为首的自贸港金融CBD区域,按照目前势头发展下去,未来极有可能成为下一个国际金融中心。

海棠湾

这几年海棠湾可是抢占了来三亚旅居置业的人群大多数眼光,这片湾区是国家唯一一个以“国”字头命名的“国家海岸”,同时也是三亚海滨生态环境保存量最完好的区域。

图源:网络

海棠湾定位体现三大核心职能,包括国际化的一站式旅游目的地,立足南海面向国际的旅游消费中心,立足三亚辐射南部省域的区域性服务中心。

从2005年开始,三亚市政府提出打造海棠湾片区,到2008年政府统一部署“一张蓝图绘到底”的发展模式。数十年的发展中,海棠湾的建设可不是纸上谈兵来的那么简单。

图源:网络

国内最大单体免税城——三亚国际免税城,仅春节黄金周就接待超19万人次;

图源:网络

全球仅有3家7星级的亚特兰蒂斯酒店;另外还座落了多家已经开业的五星级级别酒店,总客房量具备了年接待百万游客的能力;

图源:网络

解放军总医院国内唯一分院的301医院已接待运营,许多国家干部退休后都在此疗养度假。

图源:三亚市自然资源和规划局

除此之外,在三亚政府公布的《三亚海棠湾国家海岸休闲园区控制性详细规划》(公示稿)中,还明确的表示要规划学校27所、医院或医疗机构17所,已经建设完成的超过半数。

这些已经建设或规划正在建设的设施配套,都给海棠湾的区位优势带来极大提升。

不过说完优点,小品哥来给海棠湾泼泼凉水。海棠湾片区有个最大的缺点:就是70年产权住宅离海边较远,真正一线海景产品多数是50年产品。海棠湾最值得关注的还是针对于高净值人群售卖的海景别墅。

图源:网络

目前海棠湾房价依据地理位置相差极大,从一套真正一线海景别墅的1200万-6500万/套,到距离海边有些距离的70年住宅17000-29000元/㎡的价格,高低还是有一定区间的。

那么在如此重点的规划片区内,是否在这选择旅居置业就是看自己的喜好程度和经济实力。在网上其实有一个观点:“在海棠湾买房,买的除了房子和环境的优品生活属性外,买的更是高端社交的圈子属性。”

图源:网络

作为“国”字当头的海岸,吸引众多国内外高端人群在此度假。而在这种区域内,无论是什么样的产品,就算在政策的调控下没有大涨的空间,但也不会跌价。

崖州湾

崖州湾可以说是三亚最默默无闻的成员了,究其原因就是太偏,离三亚市区直线距离达到了50公里。

图源:网络

长期以来这一块区域产业类型单调,除了发展小规模农业产业以外,就只能通过周边大、小洞天,天涯海角、南山海上观音等著名景点引流人群。也因此很少人会选择在那置业。

十年河东、十年河西,作为三亚发展最晚的湾区,崖州湾却在自贸港和政府规划下,实现了“翻身农奴把歌唱”。

图源:网络

2019年,《三亚崖州湾科技城控制性详细规划》进行公示,规划发展定位突出科技主体功能,重点打造“一港、三城、一基地” 。

一港:指的是南山货运港。主要承担三亚大型货运物资的重任

三城:深海科技城、南繁科技城和大学城,属于国家重点规划项目。

一基地:全球动植物种质资源引进中转基地。

可以看到,崖州湾不再以传统旅游度假为主,而是集合高科技产业、科研创新为一体,成为三亚产业转型升级的引领区。打造三亚的农业“硅谷”。

图源:网络

自规划发布后开始建设以来,崖州湾通过积极的招商引贤,可以说成绩还是比较喜人的。

上海交大、中国海洋大学、武汉理工大学等5所一流大学进驻该区域。

崖州湾科技城已进驻各类人才近2000人,其中博士学历40人,硕士学历160人,本科学历480人。

园区注册企业及科研机构已超过150家,包括8家国字号科研机构、7家央企

8家国立机构、5家央企已入驻或达成明确入驻意向,包括中国农科院、中国热科院、隆平高科、中船重工、中船工业、中科院深海所等。

虽然一系列的规划建设成功把崖州湾片区价值拔高了一层,但是缺点也比较明显:属于湾区地带的崖州湾,是亚洲少见的浅水湾,海景不如三亚其他湾区漂亮,度假休闲配套还是略少。

图源网友:liheliho

不过目前崖州湾均价在21000元/㎡(数据来源:安居客),这个价格在三亚各湾区已经属于洼地区域。未来通过产业、人才引进,崖州湾未来的人群大量聚集也不成问题,总的来说适合长远的潜力投资。

上述的三个区域,是现今三亚房产比较火热、也比较有代表性的区域。此外,通过政府的不断颁布规划文件,也能窥见三亚的转型方向。往后看到的三亚,不再仅仅是旅游胜地,而是会慢慢成长为一个具有丰富内涵的滨海城市。

陵水

陵水北接万宁,南接三亚,拥有57公里的延长海湾线,获评为“2020中国最美县域”。是大三亚旅游经济圈的重要城市,也是一个汉黎苗多民族聚集的地方。

图源:海南旅文厅官网

陵水新房6月份均价在22142元/㎡(数据来源:安居客)。房盘主要分为四个区域:陵水县城、土福湾、香水湾、清水湾。除了县城、三湾都是一线海景旅居房盘。

陵水县城

陵水县城配套完善、陵水河从市区穿过入海,政商住医教一应俱全,陵水动车站距离市区直线2.5公里,环岛高速陵水出口也在动车站边上,交通非常方便。

图源:网络

陵水河从县城穿行而过,以海韵广场为核心的大型商业综合体使得县城生活愈来愈繁华,主打生活便利盘和河景房,非常适合融入海南本地生活。

县城距离海边直线距离7公里左右,如果想就近亲海的话,不算太友好。县城房产的目标人群大多是本地刚需和追求生活便利的外来客户,越靠近海韵广场和陵水河边价格就越高,目前房价区间在1.7万-3万元/㎡不等。

土福湾

土福湾在陵水南部,往北是清水湾,往南就是“国家海岸”——海棠湾。湾区形状呈现一个“C”字形,弧度较大,是一个天然的避风港。

图源:网络

这个湾区开发较晚,自身建设完成的配套较少,主要的商业医疗等配套是依靠旁边先行发展的海棠湾的区域配套。

值得一提的是,虽然和海棠湾在行政区划是两个半湾,但实际开发是整体规划。行政区划将海湾一分为二,属于三亚境内的一半取名海棠湾,属于陵水境内的那一半名为土福湾。两处“半湾”岸线合计总长25公里。

图源:网络

所以土福湾也是名副其实的国家海岸。目前这个片区的一线海景房均价在29821元/㎡。对比海棠湾价格低了不少,在国家海岸的整体规划发展下,这里的潜力也不容小觑。

香水湾

香水湾处在陵水最北端,与万宁接壤,隔海相望着著名景点——分界洲岛,区域内高端酒店众多,自驾是到达这里最为快速的方式。

图源:网络

目前区域项目较少,卖一套少一套,多数处于尾盘或售罄状态,可选性较差,目前所剩的主要产品为海景公寓,度假酒店一类的旅游房盘,目前6月份均价17000元/㎡(数据来源:安居客)。

还有一个缺点是周边配套较弱,老年人养老的话便利性较差,但如果仅作为度假旅居,这个区域的价格还是非常有吸引力的。

清水湾

陵水需要着重关注的还是清水湾片区,这片海湾被号称为海南最受欢迎的湾线,拥有“会唱歌的沙滩”,长达12公里的湾线、其海水能见度能达11-20米,在近陆区域这个海水能见度是非常稀缺的,海底的景色通过几乎透明的海水一览无余。

图源:百度百科

清水湾开发较早,定位是“高端居住社区”,除了住宅之外,清水湾还以蓝色商圈、金色商圈、绿色商圈三大主题商圈,打造国际旅游度假区完善的商业配套。

蓝色商圈以国际品牌城、CBD、游艇码头等高端休闲为主;金色商圈以商业中心、商业街、农贸市场等便民生活配套构成;绿色商圈则根据良好的海滨资源、打造滨海疗养、健身、美容等保健康养服务。

自湾区建设以来,已经拥有五家五星级国际酒店,2个国际标准18洞高尔夫球场,2家游艇会,北大雅居乐双语学校,南国市场等配套设施。

游艇码头,图源:网络

在7月份,清水湾游艇码头开放口岸获批,成为海南自贸港政策落地以来首批开放口岸,一系列的配套政策利好无疑进一步提升清水湾的区位优势。

不过近几年为了防止过度开发、政府控制批复土地,导致清水湾一线海景的房产非常稀缺。6月份区域内房子的均价在28250元/㎡(数据来源:安居客)。

图源:网络

但从横向对比,其一对比香水湾和土福湾,湾区配套开发成熟,生活和休闲都可二者兼得。其二与三亚海棠湾相比,除开别墅外,清水湾的住宅大多离海边只有几百米的直线距离,并且是70年产权的高层住宅,产品保值率强。

图源:网络

展望未来,大三亚旅游经济圈的纳入,进一步加强了陵水的区位优势。既不用承担三亚高房价额压力、又能在岛内享受完全的热带空气,陵水的价格优势正慢慢吸引着众多三亚外溢的购房群体。

结语

南部沿海两城作为旅居产品的主力军,代表着旅居市场产品选择的趋势。诚然,三亚、陵水在售的房价相比海南的其他的市县都要高出许多,但北纬18°滨海和气候资源就算放眼国际也是独一无二的。

追根究底,海南的发展前景确实被国内外不少人所期待着,但是海南的发展并非朝夕可成。目前选择在海南置业的人并不都是为了挣钱,多数则是借由自身刚需出发。

既追求更舒适生活环境,又能享受沿海旅居度假的美好,还能拥有“家”的归属与惬意,在经济允许的情况下,谁又能忍受得住诱惑呢?小品哥相信,这也是众多在海南购置房产业主们的真实想法。



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