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多地交出“稳房价”作业!明年房价将如何发展?
2021-08-14 10:02 来源:置慧房 价格有效期至:2021/12/31
[提要] 多地交出“稳房价”作业!明年房价将如何发展?

01、下半年政策持续加码,全国出现“一城一策” 情况

大家应该了解,去年年底至今年年初,因为工业复苏,经济向好,市场资金充裕的因素,一线城市以及主要二线城市、长三角的三四线城市的房地产市场迎来火热行情。

但在四月份中央政治局会议举行过后,再次表态楼市“房住不炒”的定位。全年新一轮的楼市调控也逐渐开始。

图源:网络

最先开启的就是多地的二手房市场调控,做出打击炒房行为的重要举措,浇灭房价过快上涨的火焰。此次调控过后,多地二手房市场明显降温。

进入下半年,则是查缺补漏,楼市调控在维持“房住不炒”基调不变的情况下,将监管落到实处,甚至加大了调控的力度。

7月29日,住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州。并将这五城纳入房产市场重点监控名单。

不到一个星期,第一个被约谈的城市就交出了调控作业。

金华

8月2日被约谈的金华发布通知,在金华市区新购买的住宅,要在取得房产证的三年后方可上市交易。

并实行公证摇号买房,优先满足“无房家庭、引进人才”首套购房需求。

这是被约谈的五城中,第一个交作业的城市。

于是8月份开始,政策的发布速度相对于前半年的一月多城一策,变成了一天一城一策。

东莞

8月2日东莞八部门加大“调控组合拳”力度,联合下发“莞八条”。

主要提出增值税免征年限延长至5年、法拍房纳入限购范围、暂停个体工商户购房等规定。

8月5日,北上成杭这四座一线城市仿佛像约好了,接连在楼市调控上持续进行加码。

北京

北京则是针对通过假离婚手段购房的现象“打补丁”。

自8月5日起,夫妻离异的,若原家庭在离异前已拥有2套及以上住房,自离异之日起3年内,任何一方均不得在北京购房。

上海

上海房地产交易中心8月5日发布公告,对于7月24日后认购新房的,首套房房贷利率将从4.65%调整至5%,二套房房贷利率从5.25%上调至5.7%。

成都

成都发布通知,通过赠与方式转让住房的,赠与的住房计入受赠人家庭住房总套数审核购房资格。

杭州

杭州要求落户未满5年要交满2年社保才可买房,非本地户籍家庭要满4年社保才能买1套房。

而此前分别是落户购房无要求,非本市户籍仅要求两年。

东莞

8月9日,另一个被约谈的城市——惠州也赶紧连夜交出“惠八条”调控作业,内容包括限购、土地出让、预售、房企拿地资格等多个方面。

在过去的一两年里,惠州新房的涨幅确实一度居于中国70城之首。

义乌

8月10日,义乌市住建局也出台通知:新房实行“公证摇号”,取得产权证满3年方可上市交易。

据中原地产统计,1-7月,房地产调控已合计高达352次,平均每月超过50次。


02、种种迹象表明楼市调控,已经确定要下狠手、动真格!

首先就是控制拿地数量,集中竞拍供地。加之去年“三道红线”的压力,导致房企拿地意愿减弱。

今年楼市调控的第一章是国家部门层级发出的,今年二月份,自然资源部对各地进行的要求,搅动了全国重点城市的土拍市场。

图源:青岛自然资源规划局

过去政府卖地,无论何时何地都可以开启,但现在只允许一年集中卖三次。这样相当于把所有开发商围在一起竞标,一年只给三次机会。

地方肆意卖地的行为会被叫停,而过去依赖土地财政的城市,未来会显得捉襟见肘。

随即带来的影响也非常立竿见影

图源:中指研究院

另据中指院数据显示:

2021年1-7月,TOP100企业拿地总额为18057亿元,同比下降3%。

并且2021上半年全国300城土地供求量不及去年同期,同比下滑6%。

楼面均价同比上涨了20%。

在去年“三道红线”的影响下,房企的压力本身就捉襟见肘。加上现在不允许随意地方开启拍卖土地,那么房企肯定是愿意到热点城市拿地建设。

可问题是现在都是在同一个谈判桌上“厮杀”,因为热点城市的地就那么多,总不可能在自己有限的资金池下,到潜力不高的非热点城市等待开启土拍。

图源:中指研究院

所以造成了地块楼面单价较高、项目难以在短时间内获得足够利润。上个月,杭州老牌房企——宋都股份在杭州退地的新闻就引发了热议,这件事等于是开启了土地市场转冷的预期。

而8月7日有消息称,原定于8月9日的深圳第二批集中供地中止出让,据传深圳第二批集中供地中止出让的背后,是报名的房企严重低于预期,其中本地国企参与度较高,民企参与度极低。

随即天津于8月10日发布公告:原定于8月20日的竞拍延期至8月31日;竞买保证金到账截止时间及竞买报名截止时间调整至9月8日。

青岛终止土拍,图源青岛自然资源规划局

8月11日青岛也紧急通知:于7月30日公布的第二批次出让的100宗地拍卖活动“因故终止”出让,再次出让的时间,将以届时公告为准。

政策重锤之下,房企的预期都受到影响,导致土地二轮竞拍不像第一轮那么火热。

而房企放弃的原因非常简单,自身手中库存已经很高了,这种情况再叠加更高的竞拍资金,更多土地储备是非常危险的。

这个举措从根源上遏制大修大建商品房,可以用有限的资源去做其他对城市居民生活更有意义的事情。

深房理调查结果出炉,监管一刻不放松

大家一直关注的“深房理炒房团”调查结果于近日也取得阶段性的进展。

图源:新闻30分视频截图

经初步查实,“深房理”涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题。

问题贷款金额合计10.64亿元,其中,涉及经营贷3.80亿元。

目前公安机关已依法逮捕2人,刑事拘留3人。

深圳监管部门8月7日发布的另一则消息显示,截至目前,经过多轮滚动排查和监管核查,深圳违规流入房地产领域的经营贷,金额共达21.55亿元。

图源:深圳发布

而在此前,国家要求各地严格自查,深圳也不过才查出21笔共计5180万元的经营贷涉嫌违规入市。

深房里的调查结果和自查的重新启动,表明国家是真的下狠手了,今年以后,针对违规流入楼市的资金,是照追不误,打击绝不手软。

一系列的变化背后,市场的反应也如预期的受冷。

图源:国家统计局

据国家统计局统计的数据,虽然去年年底受疫情控制得当、经济恢复的影响,成交数据曾经反弹上涨。

但经过一段时间的冷却和调控后,2021年1-6月份,全国销售销售面积和销售额增速连月下滑。

03、明年房价势头如何,会是买房的好时机吗?

老话不怕长谈:买房,看好了就要趁早买。特别对于刚需来说。

如果在长三角、大湾区这些经济重心地区,以及国家部署战略的都市圈上,碰到自住需求,该下手时就得下手,如果不及时的话,也许第二天限购政策就出台了。

例如上述杭州8月5日的调控,很多人一夜醒来都丧失了买房资格。并且从长期来看,这些地区可能房价还要涨。

原因很简单,我们谈到的这些地区第一个是人口流动的目的地,也是经济最发达的地方。

例如广东,不仅GDP常常霸占国家分省统计的头名,在2010-2020人口的十年增长也位居首位,增幅达到了20.81%。

图源:盘古智库

这些地区拥有大量的人口活力,那么有人口就有需求。虽然其中有很多重点城市针对性的在楼市做出改变,在调控过后应该不会过快上涨,但维持目前的价格还是不难的。

第二个是国家战略指导下发展的城市和城市群,例如海南自贸港,雄安新区等。

拿海南来说,我们都知道过去房地产一直是海南GDP的主要来源,但是在自贸港宣布成立后,在政府不批地,限购,限售的调控下。

这场号称史无前例的“壮士断腕”举措,却仍然没影响到海南的房价连续十二个月上涨势头。

图源:海南省人民政府

并且海南2020的GDP中,房地产投资占比较上一年降低2.9个百分点。而今年出炉的经济半年报中,海南的增速跑赢全国增速,并且两年平均增速列居第二名,仅次于武汉。

图源:南海网

可以看到,海南对房产依赖逐渐减弱,走势是健康积极的。

而在国家战略的大力扶持之中,类似于海南的这些地区房价未来还会有一定上涨的空间。但在土地限批越来越少的状况下,房价下跌的可能性基本趋近于零,是买一套少一套的地区。

不过这两个属性的地区也会同步大方向:未来房价涨速可能会比较慢,甚至会稳定很长一段时间。

再谈一点,未来千万不要把房子当成金融投资的手段了!如果想再用房子进行金融投资,已经很难了。

图源:网络

第一毋须多言,国家对于“房住不炒”调控的决心可以从今年多次的调控频率就可以看见,跟着国家的方向走才是投资的最好手段。

第二个,疫情的影响估计还会持续下去,如果投资多套房产在手里的话,肯定跑不赢资金成本的压力,贷款买房每月还本息,最后发现是一定会是亏的。

现如今,房子风险收益比在刚需手里永远是最高位的,趁着调控下对看好的地方入手,是下半年及往后发展的方向。

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